Nuovi strumenti di attuazione del Piano.

Dopo aver delineato le condizioni di partenza dell’urbanistica italiana nel secondo dopoguerra e introdotto le innovazioni collegate alla differenziazione tra Piano Strutturale (PAT) e Piano Operativo (PI = “Piano del Sindaco”) analizziamo alcuni dei nuovi strumenti di attuazione del piano.
Accordi di partenariato pubblico/privato.
E’ una delle novità principali per l’urbanistica, anche se affonda le proprie radici nella legge n. 241 del 1990 ed è stato utilizzato abbondantemente nel projet financing.
Possiamo definire accordo di partenariato la procedura per la realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico con il concorso del capitale privato, o meglio, le varie forme di cooperazione tra le autorità pubbliche ed il mondo delle imprese che mirano a garantire il finanziamento, la costruzione, il rinnovamento, la gestione o la manutenzione di un’infrastruttura o la fornitura di un servizio.
Come qualsiasi norma porta in dote opportunità e rischi.
Nell’ambito dell’urbanistica, dopo aver delineato gli scenari generali e definito le regole, si procede con il PI all’attuazione su parti di città.
Dove la complessità del problema o la scarsità di risorse pubbliche o la scalpitante imprenditorialità privata lo richiedono, l’accordo di partenariato pubblico privato può essere lo strumento per “gestire” l’intera operazione.
L’opportunità è data dalla flessibilità dello strumento che, se gestito bene, può trovare le giuste compensazioni tra l’interesse pubblico e quello privato, risolvendo situazioni immobili da anni.
Alcuni rischi:
· il primo è che prevalgano gli accordi sulle aree “più fattibili” a scapito di quelle “più problematiche” con il rischio che queste ultime rimangono nella condizione di degrado per decenni;
· il secondo è che nell’accordo “le competenze” del privato prevalgano su quelle del pubblico a scapito della redistribuzione del plusvalore derivante dalla trasformazione dei suoli autorizzata dall’amministrazione comunale;
· il terzo è dovuto al contesto economico finanziario; in tempo di crisi, le amministrazioni hanno rapidamente verificato la possibilità di scambiare edificabilità con interventi di diversa natura con effetti “perversi” della norma.
Nell’ultimo decennio, in Italia, si sono realizzati numerosi interventi con il sistema del partenariato pubblico/privato, con esiti molto diversi.
Perequazione urbanistica.
E’ una tecnica già conosciuta ed utilizzata nelle aree a comparto individuate dai PRG redatti ai sensi delle legge del ’42.
La perequazione elimina la distinzione tra aree destinate allo sviluppo immobiliare privato e aree destinate alle attrezzature e infrastrutture pubbliche.
In questo modo la perequazione produce alcuni effetti positivi:
· il primo è una maggiore equità nella distribuzione della rendita fondiaria tra le proprietà: il plusvalore determinato dalle scelte del piano viene ripartito in modo sostanzialmente eguale tra le aree interessate da processi di sviluppo, indipendentemente dalla loro futura destinazione d’uso;
· il secondo è legato all’efficienza allocativa, cioè alla capacità di acquisire a titolo gratuito arre destinate alla città pubblica senza i costi ed i contenziosi collegati alle procedure di esproprio.
Crediti edilizi.
E’ una novità in assoluto, che al momento pone più problemi che opportunità.
In presenza di demolizione di opere incongrue, o dell’eliminazione di elementi di degrado, o della realizzazione di interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale, si determinano dei crediti edilizi.
Con l’opportunità dei crediti edilizi apparentemente sembrerebbe ci fossero tutte le condizioni per risolvere alcuni problemi insormontabili.
Per esempio: “Ho un volume in un’area che è in contrasto con gli obiettivi di riqualificazione? Semplice, l’amministrazione lo riconosce e dà l’opportunità di spostarlo altrove.”
Purtroppo questa operazione apparentemente semplice pone alcuni problemi:
· Il primo è collegato all’area di decollo (dove è collocato il volume da spostare) e a quella di atterraggio (dove andrà collocato il nuovo volume).
E’ evidente che in termini di valore unitario, demolire in centro per costruire in periferia, o viceversa, crea rendite molto diverse.
· Il secondo è legato alla compravendita dei crediti edilizi.
· Il terzo alla posticipazione nel tempo della realizzazione del volume.
Questi sono solo alcuni dei problemi, ma già da qui si può costatare che si pongono delle questioni pertinenti:
– la costituzione e gestione di un registro immobiliare (comunale o provinciale?) dove indicare la consistenza metrica e valoriale,
– il calcolo del plusvalore che si produce nello spostamento del volume da un’area all’altra,
– la valutazione di “se e come” applicare la tassazione (ad esempio l’IMU) sui crediti trascritti nel registro.
Purtroppo, su questi aspetti, siamo ancora in attesa di precisazioni, dopo otto anni dall’approvazione della legge regionale!


Este, 30/05/2012 


Natalino Boris Furlan

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